W dniu 29 kwietnia 2012 roku weszła w życie oczekiwana od dawna Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej ustawa deweloperska).

Ustawa deweloperska kreuje nową prawną rzeczywistość pomiędzy deweloperem, a nabywcami mieszkań lub domów jednorodzinnych. Wprowadza ona bowiem cały szereg praw nabywców, z którymi sprzężone są liczne obowiązki dewelopera.

Główną myślą ustawy deweloperskiej było zabezpieczenie finansowe nabywców, którzy w przeważającej liczbie kupują mieszkania lub domy z kredytu, na wypadek ogłoszenia upadłości dewelopera lub innych faktycznych utrudnień, które mogą pojawić się podczas realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Zasadniczo chodzi o to, aby wyeliminować sytuacje pozostawiania kupujących z tzw. "dziurą w ziemi" lub nieukończonymi inwestycjami deweloperskimi.

W niniejszym artykule Kancelaria Adwokacka omówi najważniejsze zmiany, które ustawa deweloperska wprowadza i na które należy przy kupnie mieszkania zwrócić szczególną uwagę.

Pierwsza grupa praw, a zarazem obowiązków dewelopera, dotyczy najogólniej rzecz biorąc rzetelnego poinformowania nabywcy o sytuacji prawnej oraz faktycznej nabywanego mieszkania lub domu oraz przedsięwzięcia deweloperskiego. nieruchomości. Deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami., który szczegółowo opisuje dane przedsięwzięcie deweloperskie. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami deweloper doręcza nieodpłatnie na trwałym nośniku informacji. W przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku informacji innym niż papier, deweloper przekazujący prospekt informacyjny wraz z załącznikami jest obowiązany, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, do udostępnienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami w postaci papierowej w lokalu przedsiębiorstwa. Co więcej, deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Ponadto, na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej, deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej, projektem architektoniczno-budowlanym.

Druga grupa obowiązków dewelopera dotyczy zabezpieczenia finansowego nabywcy przed ewentualnym ryzkiem niepowodzenia inwestycji deweloperskiej. I tak, dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego, zwanego dalej "mieszkaniowym rachunkiem powierniczym". Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy na żądanie nabywcy informuje nabywcę o dokonanych wpłatach i wypłatach.Prawo wypowiedzenia umowy przysługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych powodów. W przypadku wypowiedzenia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego deweloper niezwłocznie zakłada nowy rachunek powierniczy w innym banku, nie później niż w ciągu 60 dni od dnia wypowiedzenia tej umowy. Bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo do lokalu lub domu w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca. Bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. W zakresie kontroli bank uzyskuje prawo wglądu do rachunków bankowych dewelopera oraz kontroli dokumentacji.Koszty kontroli ponosi deweloper.

Trzecia grupa obowiązków dewelopera dotyczy ubezpieczenia wpłat dokonanych przez nabywców. Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy - na jego żądanie - środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku: ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 6 ustawy deweloperskiej tj. w sytuacji, gdy deweloper nie przeniesienie na nabywcę prawa do lokalu lub domu jednorodzinnego w terminie określonym w ustawie deweloperskiej. Gwarancja bankowa lub gwarancja ubezpieczeniowa wygasa w dniu podpisania aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo do lokalu lub domu jednorodzinnego w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca.

Kancelaria Adwokacka podkreśla, że art. 22 ustawy deweloperskiej bardzo szczegółowo i dość obszernie opisuje treść umowy deweloperskiej. W interesie nabywcy jest zatem dokładne sprawdzenie umowy deweloperskiej pod kątem, czy konkretny deweloper spełnił wymogi określone w ustawie deweloperskiej oraz czy zakres ochrony nabywcy jest odpowiedni. W przeciwnym bowiem razie ustawa deweloperska nie spełni swojej funkcji.

Zespół Kancelarii Adwokackiej