Poniżej, omawiam bardzo ciekawe zagadnienia z punktu widzenia podatnika (często przedsiębiorcy), które sprowadzić należy do następującego pytania: czy organy podatkowe mają prawo żądać zapłaty podatku od nieruchomości, gdy owa nieruchomość (czyli przedmiot opodatkowania) jest tak zniszczona, że może zostać uznana za ruinę? W praktyce często się zdarza, że organy podatkowe naliczą podatek od takich nieruchomości, które w istocie nie spełniają swoich podstawowych funkcji.

Odpowiadając na pytanie, w pierwszej kolejności należy wskazać, że na podstawie art. 2 ust. 1 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dalej u.p.o.l.), opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane 1) grunty; 2) budynki lub ich części; 3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ustawowe definicje pojęć zawiera art. 1a ust. 1 tej ustawy. Na podstawie art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. użyte w ustawie określenie budynek oznacza obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Ponadto, w myśl art. 4 ust. 1 pkt. 2 u.p.o.l. podstawę opodatkowania stanowi dla budynków lub ich części - powierzchnia użytkowa. Przy czym przez powierzchnię użytkową budynku lub jego części należy rozumieć powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe (art. 1a ust. 1 pkt 5). Z kolei powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50 %, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się (art. 4 ust. 2).

W doktrynie podnoszone jest, że podstawę opodatkowania dla budynków lub ich części stanowi ich powierzchnia użytkowa wyrażona w metrach kwadratowych. Dane dotyczące powierzchni użytkowej mogą być ustalane na podstawie fizycznego obmiaru powierzchni budynku po wewnętrznej długości ścian. Obmiaru dokonuje podatnik i wskazuje powierzchnię użytkową w informacji o nieruchomościach bądź deklaracji. Tego sposobu ustalania powierzchni nie można zastępować danymi np. z aktu notarialnego lub projektu architektonicznego budynku. (vide: Dudar G., Etel L., Presnarowicz S., Podatki i opłaty lokalne. Podatek rolny. Podatek leśny. Komentarz, ABC 2008, komentarz do art. 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, baza LEX).

Rozpatrując pojęcie budynku należy podać, że w myśl art. 3 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Z powyższego wynika, że budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a więc obiekt budowlany w rozumieniu prawa budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu przepisów prawa podatkowego tylko wówczas, gdy jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Natomiast obiekt budowlany bez przegród zewnętrznych, fundamentów bądź bez dachu lub niezwiązany trwale z gruntem, nie może być uznany za budynek (vide: wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24 marca 2009 r. sygn. akt II SA/Po 924/08). Tym samym z pewnością brak dachu eliminuje dany obiekt z kategorii budynków w rozumieniu przepisów prawa podatkowego (vide: wyrok WSA w Gliwicach z dnia 10 listopada 2010 r. sygn. akt I SA/Gl 758/10).

Prawo budowlane nie definiuje pojęcia "dachu", definicji takiej nie ma również w prawie podatkowym. Jeżeli zatem brak jest odesłań systemowych na gruncie danej ustawy bądź innych ustaw podatkowych, a tym bardziej jeśli brak jest definicji legalnych, jak w przedmiotowej sprawie, na gruncie prawa polskiego, należy opierać się na potocznym, powszechnie przyjmowanym znaczeniu słów w języku polskim.

Z funkcjonalnego punktu widzenia dach zabezpiecza przed negatywnym wpływem warunków atmosferycznych, które w Polsce bywają surowe, jak również przed utratą ciepła. Zgodnie z definicją zawartą w słowniku Języka Polskiego (vide: Wydawnictwo Naukowe PWN W-wa 2007, s. 297) dach to część budowli osłaniająca ją od góry, chroniąca wnętrze przed deszczem, słońcem itp. Z kolei wg Encyklopedii PWN "dach" to część budynku ograniczająca go od góry, zabezpieczająca przed opadami atmosferycznymi oraz stratami ciepła; składa się z konstrukcji nośnej oraz pokrycia (vide: Nowa Encyklopedia powszechna PWN, tom 2). Dach powinien zatem osłaniać, chronić.

Logicznie rzecz ujmując, należy przyjąć, że jeśli nie jest w stanie pełnić tych funkcji, które są jego głównym zadaniem, to nie możemy mówić o dachu w znaczeniu funkcjonalnym. Z technicznego punktu widzenia dach to nic innego jak więźba dachowa oraz poszycie (vide: Poradnik Majstra Budowlanego, wyd. Arkady W-wa 1985 r., s. 345), przy czym definicja taka wskazuje na koniunkcję - aby dach mógł być za taki uważany, powinien posiadać obydwa niezbędne w/w elementy i spełniać faktycznie swoją funkcję w znaczeniu funkcjonalnym. O ile w przypadku lekkich konstrukcji można by sobie wyobrazić dach pozbawiony więźby w tradycyjnym ujęciu, to niemożliwym jest, z technicznego punktu widzenia, aby mówić o dachu, jeśli istnieje tylko więźba, a brak jest poszycia dachowego. Stanowisku, że dopiero całkowity demontaż dachu (więźba dachowa wraz z poszyciem) powoduje, iż obiekt budowlany traci przymiot budynku, nie znajduje uzasadnienia w świetle obowiązującego prawa. Dlatego też nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że budowla nie posiadająca poszycia dachowego, zabezpieczającego budynek przed opadami atmosferycznymi, dalej spełnia funkcję dachu. Skoro zaś nie można mówić o dachu, to i nie można mówić o budynku - w tej części - i obiekt taki w części powinien być wyłączony z opodatkowania, gdyż brak jest jednego z niezbędnych elementów, które składają się na jego definicję na gruncie zarówno prawa podatkowego jak i budowlanego. Nie można założyć, że tylko całkowita likwidacja (wyburzenie) dachu uzasadnia wyłączenie z opodatkowania w całości bez możliwości oceny takiego budynku z punktu posiadania koniecznych elementów w części lub zakresu uszkodzeń, które eliminują funkcje dachu tj. iż nie chorni on przed deszczem, utratą ciepła na całej przestrzeni (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt I SA/Kr 496/09).

Oczywiście kwestia każdej sprawy podatkowej wymaga indywidualnego podejścia, natomiast powyższe uwagi mają charakter jedynie informacyjny.

Dariusz Grabarczyk - adwokat.