Pytacie Państwo, czy właścicielowi nieruchomości przysługują jakiekolwiek roszczenia w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy, pytacie Państwo, czego może żądać właściciel nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone

Zgodnie z art. 36 ust. 1 - 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej Ustawa) jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.Realizacja roszczeń, o których mowa, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w zdaniach poprzedzających, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Już sama wykładnia językowa art. 36 Ustawy prowadzi do wniosku, że przepis ten obejmuje roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości nieruchomości, mieszczące się w pojęciu "rzeczywistej szkody", użytym w tym przepisie, jeżeli do niego doszło z przyczyn określonych w tym przepisie. Podzielić należy przeważający w doktrynie oraz wyrażony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że art. 36 Ustawy przewiduje odszkodowanie także za szkodę polegającą na obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli doszło do tego w związku z uchwaleniem planu miejscowego, w wyniku czego korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r., V CSK 230/07, niepubl.). Użyte w art. 36 Ustawy pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób, na skutek uchwalenia planu miejscowego. Przepis ten stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego art. 36 Ustawy, który przyznaje odszkodowanie za samo obniżenie wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego, niezależnie od tego, czy doprowadziła ona do istotnego ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w ogóle uniemożliwiła.

Należy więc uznać, że właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części w dotychczasowy sposób, w wyniku uchwalenia planu miejscowego, przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 Ustawy, a więc niezależnie od tego, czy sprzedaje nieruchomość, czy nie. Celem bowiem art. 36 Ustawy jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie np. zbycia (poprzednio sprzedaży) przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu.

Pogląd Kancelarii Adwokackiej w pełni potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 stycznia 2009 roku, I SA/Kr 1527/08, zgodnie z którym: Warunkiem do skutecznego wysunięcia roszczeń wskazanych w art. 36 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest sytuacja gdy, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

W podobnym tonie wypowiedział się także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 roku, I CSK 191/08, LEX nr 484726, zgodnie z którym użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób.

W okolicznościach tych należy przywołać nadto wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 kwietnia 2009 roku, IV CSK 508/08, LEX nr 484726, zgodnie z którym celem art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest ochrona właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości przed negatywnymi skutkami zmian planistycznych powodujących obniżenie jej wartości. Przepis wiąże określony w nim skutek z niemożnością uzyskania przez właściciela albo użytkownika wieczystego dodatkowych korzyści w razie zbycia przysługującego im prawa do nieruchomości, której wartość na skutek zmian planistycznych uległa obniżeniu.

A także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 roku, V CSK 230/07, LEX nr 485903, zgodnie z którym: z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że roszczenie przysługuje właścicielowi nieruchomości i że odszkodowanie przysługuje tylko za szkodę rzeczywiście poniesioną przez niego w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Wykładni literalna tego przepisu wskazuje wiec wyraźnie, że uprawnionym jest osoba będąca właścicielem nieruchomości, a nie jej części. Odszkodowanie ma zaś dotyczyć rzeczywiście poniesionej przez właściciela szkody. Oznacza to, że chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości.

Konkludując zatem, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy: odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części

Zespół Kancelarii Adwokackiej